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警惕“城市综合体”的无序膨胀

作者:佚名   来源:NET/DXZM   点击:1283   时间:2015/11/25   
 
 

  “城市综合体”,是包括商业、办公、居住、展览、文娱等城市生活空间的三项以上功能,并且相互依存的一种地产发展形态。从2010年以后,这些集多个复合元素于一体的项目在全省遍地开花。一方面,作为一种新的“体验式”消费模式,“城市综合体”的发展可以显著提升综合服务功能和现代服务业发展水平。另一方面,从发展体量和城市支撑能力是否匹配的角度来看,“城市综合体”的过快发展,也会导致一系列潜在的风险。

  “城市综合体”的发展风险

  1、商业环境竞争激烈,常见业态趋于饱和。目前在建项目中,商超、写字楼是最常见的形式。从山东全省来看,17地市均有“城市综合体”布局。未来几年新项目也将入市,由此导致中心城区写字楼供应量仍将处于高位。

  2、商圈安全距离不合理,定位同质化堪忧。随着一大批“城市综合体”的陆续开业,定位同质化、商圈重叠等问题开始凸显,相互之间的距离分布不合理,未来势必会出现服务半径重叠等问题。

  3、大打政策擦边球,部分综合体项目名实不符。从目前在建的全省综合体项目来看,住宅占比多在80%以上,部分项目达到90%。开发商往往是以建设“城市综合体”为噱头,来实现住宅开发的目的。如此一来,综合体原本承载的改变城市商业格局,提升区域价值的功能将大打折扣。

  4、建设体量大、周期长,存在地方金融风险。在项目前期建设和后期运营过程中,“城市综合体”因为体量大,建设周期长,往往需要大量的资金投入。综合体项目多为市和区县重点招商引资项目,一旦出现资金链断裂,往往会引发一系列金融问题。

  促进“城市综合体”良性发展的建议

  1、项目建设前期,加强资源供给的调控引导。要统筹做好项目的布点选址,对同业态的“城市综合体”在布点上建议适度分散,在建设运营时序上前后错开,以免造成过度竞争。对大型“城市综合体”开发的资质需要进一步限制,尤其要考察是否具备过硬的前期招商和后期运营能力。在这方面,可以设置投资准入门槛,在地块出让时,要求竞买人必须具有全资投资过五星级酒店和超高层建筑的经验的做法,让有较强的承受能力、较充裕的资金能力及较大的回报能力的知名投资商做高端项目,择优出让地块,防范后期项目出现“烂尾”“鬼城”的风险。

  2、项目建设过程中,提升服务水平,加强过程监管。无论是通过自行开发还是合作开发的方式建设“城市综合体”,都要运用市场经济的投融资机制整合内外部资源,拓宽投融资渠道,减少城市管理风险;在这一过程中,可以尝试建立“大客户”服务制度,落实专人负责,全程保障建设用地,综合考虑动迁、拆迁、安置和环境配套中的问题,统筹安排,着力解决土地供应等基础性工作。同时,对项目运营的现金流实施监管,避免资本抽逃现象出现,从而最大限度地降低“城市综合体”运营风险。

  3、项目后期运营阶段,促进交通等配套服务设施与综合体建设协调发展。“城市综合体”的市场培育要比项目建设所花时间更多,难度更大,这也是其发展成败的关键。因此要加快推进城市交通等配套设施建设,使城市各区域消费人口能够实现便捷的双向流动,同时吸引城市周边地区人口来旅游、消费,最大限度实现综合体与周边环境之间的协调和发展的匹配,着力把“城市综合体”培育成为城市发展的新增长点。

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